SFRATTO E DANNI: FINO A CHE PUNTO POSSONO ARRIVARE LE RICHIESTE DEL LOCATORE?

Chiunque abbia mai dovuto liberare un proprio immobile ricorrendo ad una procedura di sfratto è consapevole che le principali tematiche da affrontare sono due: le tempistiche e gli aspetti di carattere economico.

Per quanto riguarda le tempistiche, queste sono influenzate da vari fattori, che comprendono anche la collaborazione del conduttore e le prassi del tribunale adito, e non è possibile farne una compiuta trattazione.
Per quanto concerne, invece, gli aspetti di carattere economico, è opportuno un approfondimento.
Infatti, i compensi del legale sono solo l'ultimo dei problemi per il locatore. Questi dovrà mettere in conto anche le spese vive della procedura che dovrà sostenere, i canoni di locazione che difficilmente vengono versati dalla notifica dell'atto fino al rilascio e, infine, eventuali spese per i danni che potrebbero essere stati causati all'immobile. 

Ma c'è di più. Perché, quando un contratto di locazione viene risolto per inadempimento del conduttore, il proprietario potrebbe subire anche le conseguenze negative del mancato pagamento dei canoni ancora dovuti fino alla naturale scadenza del contratto stesso.
Pertanto, è possibile, dopo il rilascio dell'immobile, chiedere al conduttore sfrattato anche tutti i canoni futuri che il locatore non percepirà più?

Sulla questione è intervenuta di recente la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4892 del 2025, ponendo fine ad un contrasto giurisprudenziale tra due correnti completamente opposte.
La prima corrente, maggioritaria, per la quale il danno per il mancato guadagno dei canoni di locazione previsti dal contratto è implicito alla risoluzione del contratto stessa. Pertanto, allo sfratto stesso seguirebbe direttamente il diritto al risarcimento del danno per la mancata percezione degli ulteriori canoni per il solo fatto che il contratto non sia arrivato alla sua naturale scadenza.
La seconda, minoritaria, invece, giunge all'arresto esattamente opposto. Il locatore non avrebbe diritto a percepire gli ulteriori canoni di locazione perché la semplice reimmissione nel possesso dell'immobile sarebbe di per sé sufficiente a reintegrare ogni possibile facoltà di godimento dell'immobile da parte del proprietario, escludendo ab origine ogni ulteriore danno.

Con la sentenza predetta, le Sezioni Unite, dopo una compiuta disamina delle due correnti, hanno dato risposta positiva al quesito di cui sopra, formulando il seguente principio di diritto:
“Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c”

Quindi, viene cassata dalla Corte la corrente minoritaria perché, quando due parti sottoscrivono un contratto di locazione, lo schema economico-giuridico che si sono prefissate è diverso dal quello riconducibile alla mera disponibilità di un immobile da parte del proprietario e la semplice restituzione non può integrare quanto inizialmente previsto dal contratto rispetto al quale il conduttore si è rivelato inadempiente.
D'altra parte, non si può far discendere il diritto a percepire tutti gli ulteriori canoni mancanti dal semplice sfratto per inadempimento del conduttore, perché si rischierebbe di confondere il diritto al risarcimento del danno con l'azione a tutela dell'adempimento. Pertanto, sarà necessario per il conduttore dare prova del danno patito e soprattutto della buona fede, dimostrando di essersi attivati per una nuova locazione e per, in definitiva, per eliminare o attenuare il danno.

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(Si veda Cass. Civ. SS.UU. n. 4892/2025, Artt. 1223, 1453, 1591 c.c.).