AFFITTO PAGATO UN GIORNO IN RITARDO: BASTA PER ESSERE SFRATTATI?

Ai sensi dell'art. 1587 c.c., il conduttore ha l'obbligo di pagare il dovuto “corrispettivo nel termini convenuti”.
Cosa succede, però, se il conduttore omette di pagare il canone di locazione? 
E' sufficiente anche un inadempimento minimo per essere sfrattati?

Per rispondere a questa domanda bisogna fare un passo indietro e analizzare quello che prevede il nostro ordinamento in generale per gli inadempimenti contrattuali minimi.
La norma di riferimento è l'art. 1455 c.c., il quale, in tema di importanza dell'inadempimento, stabilisce che “Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”.
Pertanto, affinché un contratto si risolva non è sufficiente un qualsiasi inadempimento, ma sarà necessaria una valutazione giudiziale circa il grado di gravità dell'inadempimento.
Tale giudizio, tuttavia, secondo l'art. 1455 c.c. si baserà sia su elementi di carattere oggettivo che su elementi di carattere soggettivo, dal momento che la valutazione dovrà tenere conto anche dell'interesse alla prestazione dell'altra parte (Cass. Civ. n. 10995/2015).
Se, avendo riguardo all'interesse dell'altra parte, l'inadempimento ha scarsa importanza, il contratto non si può risolvere. 

Venendo, ora, al tema che ci riguarda, il principio predetto si declina in maniera diversa a seconda che si abbia a che fare con una locazione ad uso abitativo o con una locazione commerciale.
Infatti, nel primo caso, il legislatore ha introdotto un criterio fisso per determinare quando il mancato pagamento del corrispettivo da parte del conduttore debba essere ritenuto grave, mentre, nel secondo caso, trova applicazione la norma generale.
In particolare, in merito alle locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 della legge n. 392 del 1978 prevede che “[...] il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.
Pertanto, in questo caso, il legislatore indica precisamente i requisiti temporali (venti giorni) e quantitativi (un canone di locazione o oneri accessori per un importo superiore a due mensilità) che il conduttore deve rispettare per non rischiare lo sfratto per morosità.

Invece, nell'ambito delle locazioni commerciali, non c'è un criterio fisso e non si applica l'art. 5 della legge n. 392 del 1978. Quindi, potrebbe essere più difficile individuare la gravità dell'inadempimento. 
In questi casi, spetterà al giudice valutare quando effettivamente ci siano gli estremi per lo sfratto in base ad un'equa comparazione degli elementi oggettivi e soggettivi di cui all'art. 1455 c.c..
Nel caso concreto, quindi, potrebbero non esserci i requisiti per procedere allo sfratto anche nel caso in cui manchi il pagamento di svariate mensilità del canone di locazione o manchi il pagamento di un'ingente somma a titolo di oneri accessori se, in relazione all'interesse del locatore ed alle circostanze, l'inadempimento è da ritenersi di scarsa importanza (Cass. Civ. n. 3156/1991). 
Immaginiamo, per esempio, il caso in cui il locatore abbia accettato per anni di essere pagato con 6 o 7 mesi di ritardo, in questo caso, sarebbe legittimo pensare che un ritardo di 3 mesi, che sarebbe  grave in una locazione ad uso abitativo, potrebbe non essere ritenuto grave in relazione all'interesse del locatore sulla scorta dell'esperienza maturata nel tempo.

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(Si vedano Cass. Civ. nn. 3156/1991, 14234/2004, 8628/2006, 5902/2006, 10995/2015 ed artt. 1455 e 1587 c.c. ed art. 5 l. 392/78).