C'E' LA MUFFA ED IO NON PAGO L'AFFITTO: SI PUO'?

Spesso può capitare che dopo aver preso un immobile in locazione, il conduttore venga sorpreso dall'insorgere di muffe ed umidità. 
Questo è un problema non solo di salute e di carattere estetico, ma è anche contrattuale.
Infatti, senz'altro il conduttore non ha sottoscritto il contratto per ritrovarsi un immobile in quelle condizioni.
Ma se nell'immobile si presenta la muffa, l'inquilino può decidere di smettere di pagare il canone di locazione? 

Andiamo con ordine.
Il contratto di locazione, come ogni contratto a prestazioni corrispettive, prevede che le parti abbiano reciproche e precise obbligazioni da rispettare l'una nei confronti dell'altra.
In particolare, tra le altre cose, ai sensi dell'art. 1575 c.c., il locatore ha il dovere “di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione” e di “mantenerla in istato da servire all'uso convenuto”.
Mentre il conduttore ha l'obbligo, ex art. 1587 c.c., di pagare il dovuto “corrispettivo nel termini convenuti” e di servirsi della cosa con “la diligenza del buon padre di famiglia”.
Tali obbligazioni hanno un'inevitabile conseguenza sulla responsabilità in merito alle spese da sostenere per l'immobile.
Infatti, spetteranno al locatore le riparazione e le spese di carattere straordinario e spetteranno al conduttore le spese per la conservazione e per la manutenzione ordinaria dell'immobile (art. 1576 c.c.).

Tutto ciò considerato, quindi, per rispondere alla domanda di cui sopra, bisognerà in primo luogo interrogarsi sulla causa della muffa.
Se questa si è generata a causa del cattivo stato di manutenzione dell'immobile e/o comunque per la cattiva gestione che il conduttore ne ha fatto (come nel caso in cui si ometta di far prendere aria ai locali), sarà quest'ultimo il responsabile.
Invece, nel caso in cui le cause della muffa siano strutturali (dovute, per esempio, alla conformazione dei muri e degli infissi), sarà onere del proprietario rimuovere la problematica e sostenere le relative spese.

In quest'ultima ipotesi, il conduttore avrà il compito di comunicare la presenza della muffa al locatore in modo che il medesimo possa adeguatamente intervenire (si veda l'art. 1577 c.c.).
Ad ogni modo, qualora il locatore non intervenga prontamente, indipendentemente dal fatto che il disagio patito sia rilevante o minimo, l'inquilino non potrà autonomamente decidere di ridursi il canone di locazione o di non pagarlo del tutto, perché tale comportamento sarebbe  “arbitrario ed illegittimo” secondo il nostro ordinamento (Cass. Civ. n. 10639/2012). Infatti, così agendo, il conduttore non adempirebbe alla propria obbligazione contrattuale senza che ci sia un accordo tra le parti sul punto e senza un ordine del giudice al riguardo.

Tuttavia, in un caso del genere, troverebbe applicazione la disciplina in materia di vizi prevista dall'art. 1578 c.c., che prevede la facoltà del conduttore di chiedere giudizialmente la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto di locazione in tutti quei casi in cui il vizio della cosa locata diminuisca in maniera apprezzabile l'idoneità della cosa all'uso pattuito.

Vuoi saperne di più in materia di locazione? Non esitare a contattarci!

(Si veda Cass. Civ. nn. 10639/2012 e 10271/2002 ed artt. 1575, 1576, 1577, 1578 e 1587 c.c.).