Scopri una veranda abusiva dopo il rogito? Tutelarsi al momento giusto fa la differenza.

(Immagine a puro scopo illustrativo, generata con intelligenza artificiale).

Immagina la scena: hai finalmente comprato la casa dei tuoi sogni. Passano pochi mesi, decidi di fare un piccolo lavoro di ristrutturazione e il tecnico che hai incaricato ti gela il sangue: "La veranda sul terrazzo non è accatastata, non è regolare!”

Una situazione purtroppo frequentissima. Ma di chi è la colpa se l'atto notarile è già stato firmato? E soprattutto, chi paga per ripristinare la situazione di regolarità?

Il mito da sfatare: "Ha controllato il notaio"

Questo è l'errore più comune. Il notaio riceve le dichiarazioni del venditore e verifica la regolarità dei passaggi di proprietà, ma non compie un sopralluogo tecnico sul posto. Se il venditore dichiara (falsamente o per ignoranza) che l'immobile è in regola, il notaio ne prende atto.

Chi è il responsabile? (Se l'acquirente NON SAPEVA)

La legge è chiara: la responsabilità per le difformità urbanistiche e/o catastali (si veda a tal proposito l'articolo “Si può vendere un immobile con delle difformità?”) o comunque per le irregolarità precedenti all'acquisto, nel caso in cui l'acquirente ne fosse all'oscuro, ricade sul venditore, anche se era in buona fede o se la difformità risale ad un proprietario ancora precedente.

Infatti, la principale disciplina di riferimento applicabile è quella dei vizi della cosa, di cui agli artt. 1490 e ss. c.c..

Pertanto, se scopri il problema dopo il rogito, hai il diritto di chiedere al vecchio proprietario:

1. Il rimborso totale delle spese per la sanatoria (se possibile) o comunque per il ripristino della regolarità dell'immobile.

2. Una riduzione del prezzo che hai pagato per la casa.

3. Nei casi più gravi, la risoluzione del contratto.

   
   

⚠️Attenzione però: e se l'acquirente SAPEVA?

Qui lo scenario cambia totalmente. Se hai accettato di comprare la casa essendo a conoscenza delle difformità o irregolarità (magari perché erano evidenti o perché vi eravate accordati a voce sul punto), dopo il rogito non potrai più rivalerti sul venditore, anche nel caso in cui lo stesso non rispetti più gli impegni verbali presi.

Ai sensi dell'art. 1491 cc., infatti, la garanzia per i vizi della cosa venduta è esclusa nel caso in cui l'acquirente fosse a conoscenza degli stessi.

Dunque, se compri un immobile conoscendone le difformità, in linea di principio le stai accettando ed ogni eventuale spesa (e sanzione) collegata alla loro rimozione rimarrà a carico tuo.

I consigli dell'avvocato.

Ma, quindi, in questi casi, come ci si deve comportare?

1. Se stai per acquistare un immobile con delle difformità o delle irregolarità, tutelati mettendo nero su bianco nel contratto preliminare l'impegno del venditore a rimuovere a proprie spese eventuali difformità o irregolarità prima della conclusione del contratto definitivo, ovviamente a patto che non siano irregolarità talmente gravi da rendere il contratto nullo.

2. Se stai acquistando casa ed hai il dubbio che l'immobile possa presentare delle irregolarità, rivolgiti ad un geometra o ad un architetto di tua fiducia prima di firmare il compromesso per avere un parere sull'immobile o una seconda opinione in caso di RRE (a tal proposito si riveda l'articolo “

   ” ).

3. Se invece hai già comprato e ti sei ritrovato la brutta sorpresa, ricorda di rivolgerti immediatamente ad un avvocato: ai sensi dell'art. 1495 c.c., hai solo 8 giorni di tempo per denunciare i vizi dalla loro scoperta per non perdere la garanzia.

   
   

Hai il dubbio che la tua casa (o quella che vuoi comprare) presenti delle difformità? Non esitare a contattarci per fissare un appuntamento.

(Fonti ed approfondimenti: artt. da 1490 a 1495 c.c.; Cass. SS.UU. nn. 8230/2019, 7564/2020 e 20904/2024;D.L. n. 69/2024, "Decreto Salva Casa", convertito in L. n. 105/2024).