SI PUO' VENDERE UN IMMOBILE CON DELLE DIFFORMITA'?

Verificare che l'immobile che si intende acquistare o che si sta per vendere sia privo di difformità ha un'importanza cruciale.
Infatti, la presenza di alcune di queste difformità possono avere conseguenze negative anche molto gravi sul contratto di compravendita.
Tuttavia, la materia è complessa e, quindi, ci limiteremo a rispondere al quesito di cui sopra fissando solo alcuni concetti base.

In primo luogo, non tutte le difformità sono uguali. Infatti, dobbiamo distinguere tra difformità catastali e difformità urbanistico-edilizie.

Le difformità catastali sono tutte quelle che riguardano discrepanze tra documenti e dati presenti al Catasto e lo stato di fatto dell'immobile. Può trattarsi di errori nelle planimetrie, nei dati del proprietario, ecc.
Questo tipo di difformità non impedisce il trasferimento dell'immobile, dal momento che si tratta di problematiche che, generalmente, sono facilmente risolvibili.

Le difformità urbanistico-edili, invece, sono un po' più problematiche. Queste difformità sono tutte quelle che riguardano la mancata corrispondenza dell'immobile con i titoli edilizi. Per esempio, può trattarsi di mancanza di permessi o titoli ovvero di scostamenti dai progetti originari.
Per il trasferimento di immobili che presentino tali criticità, il principio di riferimento è stabilito da dall’art. 46, comma primo, del DPR n. 380/2001, secondo il quale:
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».
Pertanto, qualora si abbia a che fare con problematiche di carattere urbanistico-edile, si incorrerebbe nelle ben più drammatiche conseguenze di cui all'art. 1418 c.c.: il contratto di compravendita sarebbe nullo.

Quindi, in questi casi, non c'è proprio nessuna possibilità di trasferire l'immobile? Non esattamente.
Infatti, dottrina e giurisprudenza hanno più volte sottolineato come gli abusi di minore entità, sebbene possano determinare altre sanzioni, non impediscano la valida circolazione giuridica di un bene immobile, a meno che non si versi nell'ipotesi di assenza di concessione o licenza o ancora di presenza di un vizio di totale difformità.

In definitiva, sì, è tendenzialmente possibile vendere un immobile che presenti delle difformità, tranne nei casi di abusi urbanistico-edili più rilevanti.
MA ATTENZIONE! Qualora il venditore sia stato tenuto allo scuro delle difformità, troverà comunque applicazione la disciplina per l'inadempimento (artt. 1218 e 1385 c.c.) o per i vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.).

Vuoi saperne di più sulla disciplina delle difformità di un immobile? Non esitare a contattarci.

(Si vedano artt. 17 e 40 L. n. 47/1985; Cass. Civ. nn. 5898/2004, 6233/2000, 2528/2017 e 28456/2012; anche Cass. Pen. 22200/2017; Circ. n. 3138/1994 del Consiglio Nazionale del Notariato).