QUANDO “SALTA” L'ACQUISTO DELLA CASA: le parole contano.

Tutte le volte che ci si accinge a presentare una proposta di acquisto per un immobile, ci si concentra soprattutto sul prezzo, etichettando tutto il resto come scartoffie.
Nella maggior parte dei casi, non è un problema. 
Purtroppo, solo qualora emergano delle difficoltà nella conclusione del contratto definitivo – il promissario acquirente cambia idea, si scoprono delle irregolarità, la banca non concede il mutuo, ecc. - si inizia a pensare che forse sarebbe stato meglio leggere le carte che si sono firmate.
Infatti, la proposta d'acquisto di un immobile non è un semplice modulo standard, ma un atto che può essere modificato liberamente inserendo le clausole che più si adattano al caso concreto.

In questa sede, verranno esposti brevemente due aspetti che spesso vengono sottovalutati.

La caparra confirmatoria.
Nel momento in cui si formalizza la proposta, viene normalmente consegnata all'agenzia immobiliare una somma a garanzia della serietà delle intenzioni del promissario acquirente, la c.d. “caparra confirmatoria”.
Tale somma, ai sensi dell'art. 1385 c.c., se le parti concludono il contratto definitivo, viene imputata al prezzo. In caso contrario, ha la funzione di tutelare le parti dal reciproco inadempimento.
Infatti, qualora, dopo la conclusione dell'accordo, sia inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra potrà recedere dal contratto trattenendola, mentre qualora sia inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, sarà il promissario acquirente ad aver diritto di recedere dal contratto pretendendo il doppio dell'importo.
Si tratta, quindi, di un rimedio alternativo e non cumulabile alla richiesta giudiziale di risoluzione del contratto e risarcimento del danno, che ha lo scopo di liquidare i danni preventivamente e permettere un'estinzione ope legis del contratto (Cass. Civ. n. 18850/2004).
Ciò detto, è bene prestare attenzione a come tale istituto venga utilizzato.
Infatti, in primo luogo, non è obbligatorio, essendo perfettamente ammissibile una proposta d'acquisto senza il deposito di una caparra.
In secondo luogo, è fondamentale specificare con precisione sempre a che titolo vengano consegnate certe somme, al fine di distinguerle da altre figure.
Si pensi, per esempio, alla caparra penitenziale, che a differenza di quella confirmatoria non può essere imputata al prezzo. Oppure al semplice acconto, che in caso di inadempimento deve essere restituito alla controparte, facendo salvo il risarcimento del danno.
La scelta di quale istituto utilizzare dipenderà dall'effetto che nella situazione specifica l'acquirente vorrà realizzare.
Inoltre, la caparra confirmatoria deve essere sempre coordinata con le altre clausole contrattuali, come si vedrà di seguito.

Le condizioni.
L'inserimento di una o più condizioni in una proposta di acquisto può avere una portata molto rilevante, perché può subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento incerto e futuro (art. 1353 c.c.).
In particolare, la condizione c.d. sospensiva ha il pregio di subordinare l'inizio dell'efficacia del contratto alla realizzazione di particolari condizioni.
Si pensi, per esempio, alla clausola con la quale si subordina la proposta all'ottenimento del mutuo: in assenza di tale condizione sospensiva, il promissario acquirente che non ottenesse il mutuo sarebbe costretto a perdere la caparra.
Ma non solo. Anche per il promissario venditore l'inserimento delle condizioni può essere molto importante. Infatti, nel caso siano in corso delle verifiche sull'immobile, subordinare l'efficacia della proposta al buon esito delle stesse gli permetterebbe di non incorrere in un inadempimento, rischiando di  dover corrispondere il doppio della caparra o di essere costretto ad una riduzione del prezzo.
Inoltre, anche la condizione deve essere ben formulata, consapevoli della sua funzione nell'economia contrattuale.
Per esempio, si noti la differenza fra le seguenti condizioni:
1) “la presente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente”
2)  “il presente contratto si risolverà in caso di mancato ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente”.
Per quanto possano sembrare due condizioni simili, la prima è una condizione sospensiva e, in caso di mancato avverarsi dell'evento, l'intera proposta, anche se accettata, non avrà alcuna efficacia sin dall'inizio.
Nel secondo caso, invece, si tratta di una condizione risolutiva e l'avverarsi dell'evento farà salvi gli effetti del contratto fino a quel momento.

Quindi, non farti prendere dalla fretta quando fai una proposta di acquisto di un immobile e dedica del tempo per comprendere tutte le clausole in esso contenute.

Se hai dubbi sulle clausole contenute in una proposta d'acquisto, non esitare a contattarci.

(Si vedano anche Cass. Civ. nn. 18266/2011, 1326/1958, 28573/2013, 20584/2014 e 1785/2003).